İstanbul gayrimenkul piyasasında değişen demografik yapı ve ekonomik koşullar konut talebini dönüştürürken, sektör temsilcileri alıcıların oda sayısını koruyarak daha küçük metrekarelere yöneldiğini bildirdi. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları, megakentteki güncel eğilimleri, küçülen daire tercihlerini ve finansman şartlarının piyasaya etkilerini değerlendirdi.
Oda Sayısı Korunuyor, Metrekareler Düşüyor
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alım gücündeki farklılaşmanın daire büyüklüklerine doğrudan yansıdığını ve alıcıların 2+1 ile 3+1 planlardan vazgeçmeden daha kompakt alanları tercih ettiğini kaydetti. Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare olan 3+1 konutların günümüzde 90-100 metrekare seviyesine indiğini, tercihlerde deprem güvenliği ve işlevselliğin belirleyici olduğunu belirtti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Mevcut piyasa hareketliliğinin yatırım amaçlı değil, doğrudan barınma ihtiyacı odaklı gerçekleştiğine işaret eden Keçeli, alternatif araçların getiri oranları nedeniyle yatırımcıların beklemede olduğunu aktardı.
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı ve Sosyal Yaşam Alanlarının Önemi
Altyapı yatırımları ve iletişim teknolojilerindeki ilerlemelerin şehir çeperlerinde oturumu kolaylaştırdığını vurgulayan Keçeli, merkeze uzak bölgelerin de erişilebilir hale geldiğini kaydetti.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
İNDER olarak 2026 yılını “kentsel gelişim yılı” kabul ettiklerini duyuran Keçeli, konut üretiminin yalnızca binalardan ibaret olmadığını, otopark, dinlenme ve spor alanlarıyla entegre projeler geliştirilmesi gerektiğini ifade etti.
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira seviyeleri nedeniyle 1+0 ve 1+1 planlara yönelimin arttığına dikkat çeken Keçeli, sağlıklı yaşam için mekânsal ayrışmanın şart olduğunu dile getirdi.
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Yapı ve Küçülen Hanelerin Etkisi
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul genelinde tek tip bir talep modelinin bulunmadığını, lokasyon ve kitleye göre ihtiyaçların farklılaştığını söyledi. Yılmaz, Türkiye’de ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025 verilerine göre 3,08 kişiye gerilediğini ve tek kişilik hane sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını belirtti.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Büyük aileler ve evden çalışanlar için geniş yaşam alanlarının önemini sürdürdüğünü kaydeden Yılmaz, resmi satış istatistiklerinde oda sayısına göre ayrım bulunmadığını, temel hedefin doğru alanda doğru ürün arzı oluşturmak olduğunu vurguladı.
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Kredi İmkânları ve Satın Alma Gücü
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut gereksiniminin devam ettiğini fakat alım kararlarında finansman erişiminin kritik bir rol oynadığını dile getirdi. Çekici, ağustos ayında genel konut satışlarının yıllık bazda yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli satışların ise yüzde 7,2 artış kaydettiğini açıkladı.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
Talebin gelir gruplarına ve aile yapılarına göre şekillendiğini anlatan Çekici, erişilebilirliğin küçük metrekarelere olan ilgiyi artırdığını ifade etti.
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek dönemde maliyet, kredi imkânları ve çalışma alışkanlıklarının tercihlerde belirleyici kalacağını aktaran Çekici, farklı bütçelere uygun projelerin önem kazanacağını belirtti.
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
Sektörün sağlıklı gelişimi için arz tarafının talebe göre planlanması gerektiğine işaret eden Çekici, üretim modellerinin önemini vurguladı.
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
